Arealmåling av bolig
Fra 1. januar 2024 forsvant P-rom og S-rom fra boligannonser og tilstandsrapporter. I stedet oppgis arealet delt i BRA-i, BRA-e og BRA-b. Her er hva de betyr, og hvorfor endringen kom.
De tre arealbegrepene
Alle tre er bruksareal, og til sammen utgjør de boligens totale BRA. Det som skiller dem er hvor arealet ligger — ikke hva det brukes til.
- BRA-i — internt bruksareal
- Alt innenfor boenhetens egne omsluttende vegger. Dette er den delen folk flest tenker på som «boligen».
- BRA-e — eksternt bruksareal
- Rom som hører til boligen, men som du må ut av selve boenheten for å komme til: en bod i kjelleren, et loftsrom med adkomst fra fellesgangen.
- BRA-b — innglasset balkong
- Balkong eller veranda som er bygget inn med glass. Er den åpen, er den ikke bruksareal i det hele tatt, men føres som TBA (terrasse- og balkongareal).
Den viktigste endringen: plassering, ikke bruk
I det gamle systemet skulle den som målte vurdere om et rom var «primært» eller «sekundært» — altså hva rommet ble brukt til. Det ga rom for skjønn, og skjønn ga tvister. En kjellerstue kunne bli P-rom hos én takstmann og S-rom hos en annen.
Nå avgjøres kategorien av hvor rommet ligger og hvordan du kommer inn i det. Det er et spørsmål med ett riktig svar, og det er hele poenget med omleggingen.
Når teller et areal med?
Et areal er måleverdig når det har fri høyde på minst 1,90 meter over en bredde på minst 0,60 meter, og det er mulig å komme dit — via dør, luke, trapp eller stige.
Mot skråtak gjelder en tilleggsregel som er verdt å kjenne: du får regne med 0,60 meter utenfor punktet der høyden faller under 1,90 meter. På et loft med skråtak utgjør den halvmeteren fort flere kvadratmeter.
BRA er større enn summen av rommene
Bruksarealet måles til innsiden av ytterveggene og inkluderer innerveggene. Legger du sammen gulvflaten i hvert enkelt rom, mangler du alt det veggene opptar — typisk 8 til 12 prosent. Det er en vanlig kilde til forvirring når folk måler selv, og en grunn til at romskanning med mobil undervurderer arealet hvis den ikke korrigerer for veggtykkelse.
Hvorfor matrikkelen sier noe annet
Arealet kommunen har registrert i matrikkelen stemmer ofte ikke med et nymålt areal. Det er sjelden fordi noen har regnet feil. De vanligste årsakene er at tallet ble ført etter en eldre versjon av målereglene, at det ble regnet om fra bruttoareal med en faktor, eller at bygget er endret uten at matrikkelen er oppdatert.
Matrikkelarealet er derfor nyttig som kontroll — avviker det mye fra et målt areal, er det verdt å finne ut hvorfor — men det er ikke en fasit.
Når er arealavvik en mangel?
Ved forbrukerkjøp av bolig sier avhendingslova § 3-3 at et innendørs arealavvik er en mangel når avviket er større enn 2 prosent og minst 1 kvadratmeter. Begge vilkårene må være oppfylt.
Det er en markant innstramming. Tidligere måtte avviket være vesentlig for å gi grunnlag for krav, og terskelen lå i praksis langt høyere. Presisjon i arealmålingen har dermed fått direkte økonomisk betydning, og det var en uttalt begrunnelse for å forenkle målereglene.
Om vår gjengivelse
Målereglene er fastsatt i Norsk Standard NS 3940, som er opphavsrettsbeskyttet materiale solgt av Standard Norge. Vi gjengir ikke standarden. Framstillingen over bygger på forskrift til avhendingslova, som er fri tekst, og på bransjens egne åpne forklaringer av omleggingen. Skal du måle for et salg, er det den som gjør målingen som må ha standarden.